Refinancement non assuré : ce que le ratio prêt-valeur change

Que change le ratio prêt-valeur dans une offre de refinancement non assuré?

Le ratio prêt-valeur (RPV) mesure ce que le prêteur avance par rapport à la valeur de votre maison, et il fixe votre limite d'emprunt. Le plafond légal pour un prêt non assuré est actuellement de 80 %, mais certains produits sont plafonnés plus bas. Le taux admissible détermine ensuite le paiement que vous devez démontrer pouvoir assumer.

Selon le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), le plafond légal du RPV pour les prêts hypothécaires non assurés est actuellement de 80 %. Concrètement, ce pourcentage s'applique à la valeur retenue par le prêteur, pas à celle que vous avez en tête. Un écart entre les deux est la première source de surprise lors d'un refinancement.

Quand on parle de refinancement « non assuré », on parle d'un prêt sans assurance prêt hypothécaire : le prêteur porte seul le risque. C'est pourquoi il regarde de très près deux choses : la valeur de la propriété et votre capacité à payer à un taux plus élevé que le vôtre.

Comment calculer le RPV de votre refinancement?

Le montant du prêt inclut le solde actuel, la somme que vous voulez retirer et, selon le cas, les frais ou pénalités ajoutés au prêt.

Par exemple, pour une maison évaluée à 500 000 $ avec un solde de 250 000 $, un RPV de 80 % permettrait un prêt total de 400 000 $, donc une marge théorique de 150 000 $ avant pénalités et frais. Si le prêteur appliquait plutôt 65 %, le prêt total plafonnerait à 325 000 $ et la marge théorique tomberait à 75 000 $.

Le RPV n'est pas figé. Le BSIF indique que le RPV devrait être recalculé lors de tout refinancement. Votre RPV d'achat ne vaut donc plus rien : c'est la valeur d'aujourd'hui qui compte, pas le prix payé il y a dix ans.

Cette valeur doit reposer sur une base sérieuse. L'Autorité des marchés financiers s'attend à ce que l'institution prête en se basant sur une évaluation adéquate de la valeur de l'immeuble. Le prêteur peut donc exiger une expertise, et son résultat peut différer de votre estimation. Notre article sur l'évaluation de la propriété lors d'un refinancement détaille cette étape.

Pourquoi certains prêts sont-ils plafonnés sous le maximum légal?

Le maximum légal n'est pas une promesse. Chaque prêteur fixe ses propres limites selon le produit, et certaines catégories sont encadrées plus sévèrement.

Le BSIF s'attend à ce que les institutions imposent un RPV maximal inférieur ou égal à 65 % pour les prêts résidentiels qualifiés de non conformes. Si votre dossier ou votre produit est classé dans cette catégorie, la marge de manoeuvre diminue nettement. Votre courtier hypothécaire peut vous dire si le produit visé relève de cette catégorie chez un prêteur donné; la réponse varie selon l'institution et le produit.

Les prêts non conformes ne sont pas les seuls cas particuliers. Un prêt sans assurance accordé par un prêteur et une marge de crédit hypothécaire sur la même maison peuvent aussi être soumis à des règles internes différentes. Demandez toujours comment le prêteur additionne les prêts garantis par votre propriété avant de présumer d'une limite.

• Valeur retenue : elle peut être inférieure à votre estimation.
• Type de produit : hypothèque, 2e hypothèque ou marge n'ont pas les mêmes plafonds internes.
• Politique du prêteur : la limite réelle peut être plus basse que le plafond légal.

Comment le taux admissible influence-t-il la somme que vous pouvez obtenir?

Le RPV dit combien le prêteur peut avancer; le taux admissible dit si votre revenu soutient ce prêt. Les deux limites s'appliquent en même temps, et c'est souvent la plus serrée qui décide du montant.

Du côté fédéral, une lettre du BSIF indique que, depuis le 1er juin 2021, ce taux devrait être le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 200 points de base et un autre seuil prévu par la lettre. Le BSIF précise aussi qu'il révisera et communiquera ce taux au moins une fois par année, chaque décembre : un dossier refusé ou limité à un moment donné peut donc être évalué différemment plus tard.

Le prêteur compare ensuite vos paiements, calculés à ce taux admissible, à vos revenus. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada donne comme repères 39 % du revenu brut du ménage pour les frais de logement (ABD) et 44 % pour le total des dettes (ATD), tout en précisant qu'un emprunteur peut être admissible même si son ratio est légèrement supérieur et que chaque prêteur applique ses propres critères.

Cela touche directement la consolidation de dettes : les dettes que vous rembourserez avec le refinancement ne comptent plus dans le ratio, mais le nouveau prêt, plus gros, est testé au taux admissible. Pour voir comment le prêteur lit votre capacité, consultez notre article sur le test de résistance lors d'un refinancement.

Quelles questions poser à votre courtier hypothécaire avant de signer?

Un refinancement ne se résume pas au taux affiché. Avant de comparer les offres, vérifiez que chaque prêteur répond aux mêmes questions, sur la même base.

1. Quelle valeur le prêteur retiendra-t-il, et comment sera-t-elle établie? Une expertise peut être exigée; demandez qui la commande et qui la paie.
2. Quel RPV maximal s'applique à ce produit chez ce prêteur? Faites préciser s'il est inférieur au plafond légal.
3. Quel taux admissible sera utilisé pour tester mon dossier? Demandez le paiement calculé à ce taux.
4. Quelles pénalités et quels frais s'ajoutent? Ils réduisent la somme réellement libérée et peuvent augmenter le RPV.
5. Combien de prêts garantis par ma maison seront comptés dans le RPV? Le total compte, pas seulement le nouveau prêt.

Tenez aussi compte de la durée restante de votre terme et des coûts de sortie, puis comparez le coût total sur la période où vous comptez garder la maison. Vous pouvez tester différents scénarios avec notre calculatrice hypothécaire.

Dans mon travail, avec plus d'une vingtaine d'années d'expérience et une spécialisation en refinancement pour les propriétaires de la région de Québec, je commence toujours par ces deux chiffres : la valeur probable et le paiement au taux admissible. Le reste du dossier se bâtit autour d'eux. Enfin, vérifiez que la personne qui vous conseille est bien autorisée : le registre des titulaires de permis de l'OACIQ permet de vérifier si un courtier détient un permis valide.

Votre prochaine étape : valider valeur et paiement avant de choisir un prêteur

Avant de comparer des taux, estimez la valeur actuelle de votre maison, additionnez le solde de vos prêts et les sommes que vous voulez retirer, puis calculez votre RPV. Faites ensuite valider par votre courtier hypothécaire le paiement testé au taux admissible. Avec ces deux repères en main, chaque offre devient plus facile à lire et à comparer.

Je suis Julie Gagnon, courtière hypothécaire à Québec. Écrivez-moi avec une estimation de la valeur de votre maison et le solde de vos prêts : nous calculerons ensemble votre RPV et le paiement testé au taux admissible, pour comparer vos options en connaissance de cause.